Nos réalisations : la preuve de notre engagement

Notre 1er projet : Transformation d’un T2 en T3 avec valorisation sociale et patrimoniale

• Accompagner une famille propriétaire dans l’optimisation d’un bien immobilier.
• Le bien concerné : un appartement de type T2, à transformer en T3 afin d’augmenter sa valeur et son potentiel locatif, avec une revente envisagée à horizon 3 ans.

Les enjeux

Ce projet répondait à une situation complexe impliquant trois membres, Fanny (50%) et ses enfants Jo (25%) et Elise (25%), confrontés à plusieurs contraintes :

• Ressources modestes ou instables
• Une faible capacité d'endettement pour Jo, aucune pour Fanny et Elise
• Le souhait de vendre pour Fanny qui ne souhaite plus assumer les frais et qui préfère faire un don à ses enfants
• Le souhait de Jo de vendre à terme
• Le souhait d'Elise d'acheter son logement dans environ 3 ans.

Nous avons mis en place une stratégie globale et progressive :

1. Étude du potentiel du logement

Le logement était grand et en bon état malgré un besoin de rafraîchissement intégral. Il était mal compartimenté et ne comportait qu'une chambre, dans une résidence pourtant familiale. 

Le choix principal de transformation s'est porté sur le passage du T2 au T3 pour augmenter la valeur et l'attractivité. La cuisine de 9m2 a été installée dans l'espace salon-s. à m. de plus de 20m2. L'ancien espace cuisine qui comportait une petite fenêtre sur le jardin, a été transformée en 2ème chambre.

2. Etude du patrimoine et des situations individuelles

Une analyse approfondie des situations patrimoniales et fiscales des parties a permis de structurer une stratégie sur mesure, intégrant à la fois des objectifs de valorisation, de financement et d’optimisation à la sortie.

Dans ce cadre, un double levier juridique a été mobilisé :

• la transmission partielle du bien, avec un don de 50 % des droits par Fanny à Elise, permettant d’anticiper la structuration patrimoniale tout en positionnant Élise, qui ne sera pas soumise à l’impôt sur la plus-value, comme future bénéficiaire principale de la valorisation du bien ;
• la mise en place d’un usufruit temporaire au profit de Jo seul à pouvoir contracter un crédit, lui permettant de percevoir les loyers pendant 3 ans et ainsi couvrir les mensualités de l'emprunt avec un surplus à son avantage. 

Ce montage a permis de répondre simultanément à plusieurs enjeux :

• équilibrer les contributions financières sans recourir à des mécanismes classiques de dette,
• organiser la circulation des flux (loyers, remboursement, valorisation) de manière cohérente et sécurisée,
• dissocier les intérêts à court terme (perception des loyers) et à long terme (valorisation et revente du bien),
• et préparer une sortie optimisée, notamment en matière de fiscalité sur la plus-value.

L’articulation entre donation et démembrement temporaire a constitué un levier stratégique permettant d’aligner les intérêts des différentes parties, tout en conservant une grande souplesse dans la gestion et l’évolution du projet.

3. Sécurisation du financement

• Accompagnement dans le montage financier 
• Mobilisation d’un courtier partenaire pour faciliter l’accès au financement des travaux

4. Mise en location stratégique 

La mise en location meublée a été encadrée par Investissement CLAVES et son réseau d'agences immobilières sans frais supplémentaires.

Les résultats

✔️ Financement des travaux facilité

✔️ Remboursement du prêt assuré par les loyers

✔️ Amélioration du reste à vivre de la famille

✔️ Valorisation du bien en vue de la revente

✔️ Contribution à une solution de logement pour des publics en difficulté

Nous concevons des solutions sur mesure qui permettent de transformer des contraintes en opportunités, en alignant les intérêts patrimoniaux et les besoins du territoire.